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治療院の移転に伴う原状回復工事

   ↑  2017/04/19 (水)  カテゴリー: 開業準備
原状回復義務というのは、治療院の移転や退去の場合に契約以前の状態に復帰させることを意味しています。

従って、各当事者が受領したものを元通りに返還する義務をいいます。これは契約解除の効果として発生する義務です(民法545条1項)。

なんだか、難しそうですが一緒にかんがえてみませんか?


スケルトン方式で借りたの場合


店舗用として賃貸される建物の場合は、賃借人も自らの意匠で内装を決定する場合がほとんどです。

そのため、整骨院開業の際、内装の施されていない状態で引き渡し、退去時も内装の施されていない状態で引き渡す約定となっているのが通常です(スケルトン方式)。

したがって、賃借人は自ら施した天井、壁紙を収去する義務を負担しますが、張り替えまで行う必要はありません


居抜物件で借りた場合


居抜き物件の場合には、入居時に天井、壁紙が張られていますので賃借人が退去する際に、それらについても原状に回復しなければならないのか問題となります。

天井、壁紙が通常の使用に伴う汚損にとどまるときは、賃借人がその張り替え義務を負担しないと言うべきでしょう。(建物賃貸借契約は一定期間賃借人に建物の使用収益を委ねるものであるため)

通常の使用に伴う汚損や劣化は賃貸人も当然予想しており、賃料はその対価をも含んでいると考えられるからす。

しかし、賃借人が改変を加えた場合や汚損の程度が、通常の使用の場合と比べて著しい場合には賃借人が張り替えをしなければならないと考えられます。

ところで、居抜き等の場合に、「賃借人が壁紙、天井の張り換え費用を負担する」旨の特約がなされることもあり得ますが、そのような特約も一般的に無効とまでは言えないでしょう。

しかし、

【1】入居時には壁紙、天井が張り替えられていなかった場合
【2】賃貸借期間が極く短期間で、汚損が軽微であった場合
【3】賃貸人が張り替え費用を賃借人に負担させながら実際には張り替えを行わなかった場合

には、そのような特約に基づいて原状回復費用を敷金から控除することは権利の濫用 (民1条3項)となると思われます。


対応として


賃貸借契約時に原状回復義務の範囲に付いても確認し、賃貸借契約書に引渡基準ないし、原状回復基準が設けられている時は当該基準に不合理な条項がないか確認しておくべきでしょう。

また、退去に際して、賃貸人(又は代理人)と共同で原状回復義務の範囲に付いて確認し、できれば退去前に原状回復費用について交渉、合意しておくことが賢明です。




補足
賃貸借契約に記載されている内容

「賃借人は、賃借人が設置、付加等した諸造作、設備等及び賃借人が所有し管理する物件を賃借人の費用をもって収去し、賃借人の要請により賃貸人が設置、付加等した諸造作、設備等及び賃借人の費用をもって取り外して賃貸人に引き渡すとともに、本物件等の破損、汚損又は損耗等を修復し、本物件等を原状に復して賃貸人に明けす。」

などの原状回復条項が入っていることが多いかと思います。


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治療院の賃貸契約

   ↑  2010/09/06 (月)  カテゴリー: 開業準備
なるべく空家賃は避けたい。VS 早く家賃をもらいたい。


本当は賃貸契約を結ぶ前に、ある程度の開業準備はしておくことがベストです。
が、開業を控えている中である程度に見切り発車もあるでしょう。その際に賃貸契約トラブルは、出鼻をくじかれるだけではなく、大きな損失となる場合があります。

トラブルを回避する方法


賃貸契約書のチェックポイント

契約後のトラブルを回避するため、賃貸借契約の一般的なチェックポイントを紹介します。

①契約期間と更新の定め
 ・契約が普通借家か定期借家かを確認した上で、契約期間を確認する。
 ・契約の更新手続きや更新料の有無を確認する。
 ・更新料が必要な場合は、金額、支払い条件など。


②賃料や管理費(共益費)の額、支払い、滞納時のルールなど
 ・賃料や管理費(共益費)の額と支払い方法、支払い期日。
 ・滞納時の延滞利率について。
 ・賃料の改定について。
*一方的に賃料が増額するなど、賃料改定でトラブルとなる場合もあります。

③敷金
 ・金額と返還に関する具体的な手続き。
 ・敷金と退去時の原状回復費用との精算。


④禁止事項
 ・看板の設置など。


⑤契約の解除または解約
 ・貸主からの契約解除の要件。
*賃料などを滞納した場合や、借り主が禁止事項に違反している場合など契約解除とならないよう、十分に確認する必要があります。

 ・借り主からの解約
*解約通知の期日や具体的な手続きを確認します。


⑥原状回復の範囲と内容
賃貸借の契約で最もトラブルになりやすいのが原状回復にかかわる取り決めです。
トラブル回避のためには、原状回復に関する取り決めをできるだけ明確にしておくことが大切です。


⑦特約事項
 ・貸主の事情により、特約事項が付されることもあります。
 ・一方的に借り主に不利な条項が記載されていないか。
*原状回復にかかわるすべての費用は借り主負担とするなんて条文には注意

確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、不動産会社に「完全に納得できるまで」確認するようにしましょう。




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